부동산 세금 총정리, 지금 꼭 알아야 할 취득세 재산세 종부세 양도세
부동산 세금 총정리
지금 꼭 알아야 할
취득세 재산세 종부세 양도세
집을 살 때·보유할 때·팔 때 어떤 세금이 붙는지 — 2026년 최신 기준으로 흐름부터 2026년 변경사항까지 한 번에 정리했습니다.
부동산 세금은 "나중에 보자"라고 미루기 쉬운 분야입니다. 하지만 집을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때마다 세금이 다르게 붙기 때문에 구조를 모르고 움직이면 예상보다 훨씬 큰 비용을 맞닥뜨릴 수 있습니다. 특히 2026년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예정일이어서 지금 이 시점에 더 중요합니다.
살 때 → 취득세(1~12%) / 보유할 때 → 재산세+종부세(1주택 공시가 12억 이하 종부세 없음) / 팔 때 → 양도소득세(1주택 2년 보유·12억 이하 비과세). 다주택 중과유예 2026.5.9 종료 예정 — 지금 내 상황이 어느 분류인지 먼저 확인하세요.
| 단계 | 세금 종류 | 핵심 내용 (2026 기준) |
|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 1주택1~3% / 다주택8~12% (중과) |
| 보유할 때 | 재산세 | 매년 6월·9월 납부 / 공시가격 기준 |
| 보유할 때 | 종합부동산세 | 1주택공제 12억 / 다주택공제 9억 / 세율 0.5~5% |
| 팔 때 | 양도소득세 | 1주택2년 보유·12억 이하 비과세 / 초과분 과세 |
1 취득세 — 집을 살 때 붙는 세금
핵심: 집값만 보고 "이 정도면 살 수 있겠다"라고 판단하면 안 됩니다. 취득세까지 포함한 총비용을 먼저 계산해야 합니다.
1주택 (6억 이하) — 세율 1%
1주택 (6억~9억) — 1~3% 구간 적용
1주택 (9억 초과) — 세율 3%
2주택 추가 취득 (조정지역) — 8% 중과
3주택+ 또는 법인 — 12% 중과
생애최초 취득세 감면 — 200만원 한도 100% 감면
출산·양육 취득세 감면 — 500만원 한도 100% 감면 (2026년 연장)
위택스(wetax.go.kr)에서 취득세 자동계산 기능을 제공합니다. 계약 전에 반드시 계산해보세요. 취득세는 잔금 납부일부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다.
2 재산세·종합부동산세 — 보유할 때 붙는 세금
핵심: "집이 있으면 무조건 종부세를 낸다"는 착각입니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합산 12억원 초과분에만 종부세가 붙습니다.
재산세
매년 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자에게 부과됩니다. 7월(건물분)과 9월(토지분)에 납부합니다. 공시가격을 기준으로 계산하며 단독주택·공동주택 공시가격 조회는 국토교통부 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다.
종합부동산세 (2026년 기준)
1세대 1주택자 기본공제 — 공시가격 12억원
다주택자·법인 기본공제 — 공시가격 9억원
세율 (2주택 이하) — 과세표준 0.5%~2.7%
세율 (3주택 이상) — 과세표준 0.5%~5%
고령자 세액공제 — 만 60세 이상 최대 30%, 70세 이상 최대 40%
장기보유 세액공제 — 5년 이상 최대 20%, 15년 이상 50%
고령자+장기보유 합산 최대 80%
세율은 현행 유지될 가능성이 크지만, 공시가격 인상 또는 공정시장가액비율(현행 60%) 조정이 이루어지면 세 부담이 커질 수 있습니다. 연말 공시가격 발표 후 종부세 부담이 어떻게 바뀌는지 확인하세요.
3 양도소득세 — 팔 때 붙는 세금
핵심: "1주택이면 무조건 비과세"가 아닙니다. 4가지 조건을 모두 충족해야 비과세입니다.
① 1세대 1주택에 해당할 것 (조합원입주권·분양권 동시 보유 시 제한 있음)
② 2년 이상 보유
③ 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주 요건 추가
④ 양도가액 12억원 이하 (초과분은 과세, 최대 80% 장기보유특별공제 적용)
장기보유특별공제 (1세대 1주택)
양도가액 12억원 초과 고가주택이라도 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유 시 최대 80%(10년 이상 보유+10년 이상 거주)까지 공제됩니다.
현재 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 일반 누진세율(6~45%)만 적용되고 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용됩니다. 이 기간 이후에는 중과세율(+20~30%p)이 재적용될 가능성이 있어, 다주택자라면 5월 9일 이전 양도를 검토해볼 수 있습니다.
양도세는 집을 팔 때 확인하는 세금이 아니라,
집을 사는 순간부터 나중에 팔 때까지 조건이 누적되는 세금입니다.
4 2026년 주요 변경사항
핵심: 2026년에는 출산·양육 취득세 감면 연장, 인구감소지역 특례 확대, 다주택 중과유예 종료 예정 등 중요한 변화가 있습니다.
🆕 출산·양육 취득세 감면 연장
출산·양육을 위한 주택 구입 시 취득세 100% 감면(500만원 한도) 연장. 2자녀 이상 가구 지원 강화.
🆕 인구감소지역 세컨드홈 특례 확대
취득세 특례 적용 기준: 취득가액 3억→12억원으로 상향. 대상 지역도 인구감소관심지역(9개)까지 확대.
⚠ 다주택 중과유예 종료 예정
조정지역 내 2년+ 보유 주택 일반세율 적용 유예 기간: 2026년 5월 9일 종료 예정. 이후 중과세율 재적용 가능성.
📋 특수관계자 저가양도 취득세 강화
배우자·직계존비속 간 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상 저가 양도 시 증여로 간주해 무상세율(3.5%) 적용.
5 지금 집 사거나 팔 계획이라면 체크리스트
나는 1세대 1주택에 해당하는가? — 양도세와 종부세에서 가장 중요한 출발점. 조합원입주권·분양권 보유 여부도 확인.
보유기간과 거주기간이 충분한가? — 특히 양도세 비과세 여부를 판단할 때 2년 보유 (조정지역 2년 거주) 요건 체크.
주택 수 산정 특례가 있는가? — 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등은 주택 수 산정 제외 특례가 적용될 수 있음.
취득세까지 포함한 총 매입 비용을 계산했는가? — 위택스 계산기로 잔금 전 반드시 확인.
다주택자라면 2026년 5월 9일 이전 양도를 검토했는가? — 유예 기간 내 중과 없이 일반세율·장특공제 30% 적용.
공식 자료 기준으로 최신 조건을 확인했는가? — 국세청(nts.go.kr)·위택스(wetax.go.kr)에서 최신 기준 재확인 필수.
6 자주 묻는 질문 (FAQ)
결론 · 살 때·보유할 때·팔 때, 지금 내 단계부터 확인하세요
부동산 세금의 기본 구조는 단순합니다. 살 때 → 취득세 / 보유할 때 → 재산세·종부세 / 팔 때 → 양도소득세. 그리고 2026년 현재의 핵심은 1주택 실거주자는 비과세·공제 장치가 있고, 다주택자는 중과 구조가 적용된다는 점입니다.
가장 중요한 것은 "세금이 복잡하니 나중에 보자"가 아니라, 지금 내가 사는 단계인지·보유 중인지·파는 단계인지를 먼저 구분하고, 그 단계에 맞는 세금부터 확인하는 것입니다. 특히 다주택자는 2026년 5월 9일 이전 중과유예 기간을 활용할 수 있는지 반드시 점검하세요.
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